Pięć błędów popełnianych przy komercyjnym najmie nieruchomości

Pomimo faktu, że umowa najmu jest jedną z bardziej popularnych w obrocie, to co i rusz zwracają się do mnie klienci, którzy na jej tle mają problemy. Nie wiedzą: kiedy mogą ją wypowiedzieć? w jakiej formie powinna być zawarta? co zrobić gdy ktoś nie płaci czynszu, gdy niszczy lokal? jak rozliczyć nakłady? jak zmusić najemcę do opuszczenia lokalu? co zrobić z rzeczami najemcy pozostawionymi po zakończeniu umowy?, etc.

Problemy te uwydatniają się szczególnie wtedy, gdy klient posiada „genialny wzór” umowy z internetu. Niestety wiele osób nie rozumie tego, że tak jak nie ma jednego uniwersalnego rozmiaru butów czy jednego uniwersalnego modelu auta na wszystkie okazje, tak również nie ma jednego uniwersalnego wzoru umowy najmu. Jeżeli z takiego korzystacie, to już na starcie możecie zapłacić X + 30% X za przyszłą usługę prawnikowi.

Jeżeli więc wynajmujecie biuro, lokal użytkowy, mieszkanie lub kawałek nieruchomości np. na parking lub pod punkty handlowe, to ten cykl jest dla was i zapraszam do jego śledzenia. Będę tu poruszał praktyczne problemy związane z najmem zarówno od strony najemcy, jak i wynajmującego.

Podstawy prawne dla umowy najmu

Zacznijmy od podstaw. Umowa najmu to umowa nazwana i została uregulowana w przepisach art. 659-679 k.c. To są regulacje ogólne, odnoszące się do najmu w ogólności. Przepisy te wprost będą miały zastosowanie do najmu powierzchni gruntu czy auta, ale również pomocniczo do umów najmu lokali. Najem lokali stanowi bowiem podtyp kwalifikowany umowy najmu i został zdefiniowany w art. 680-692 k.c. Różnice w obu typach umów są istotne. Inne są bowiem możliwości wypowiedzenia najmu powierzchni gruntu, a inne – lokalu użytkowego. Inne są zasady wstąpienia w najem nabywcy kawałka gruntu, a inne lokalu.

Te dystynkcje mają istotne znaczenie i należy o nich pamiętać na etapie zawierania umowy.

Umową najmu lokalu też rządzą inne reżimy w zależności od tego, co jest jej przedmiotem. Do najmu lokalu użytkowego, np. biura, warsztatu czy powierzchni handlowej w galerii handlowej, zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego o najmie i najmie lokali. Natomiast do umowy najmu lokalu mieszkalnego, np. mieszkania w bloku lub kamienicy, te przepisy będą miały zastosowanie tylko pomocnicze, gdyż w głównej mierze taki najem regulują przepisy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowego zasobu gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przepisy tejże ustawy przyznają bardzo dużo praw lokatorom, co z jednej strony jest słuszne, ale z drugiej strony może właścicielowi lokalu przysporzyć kłopotów, gdyż eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego jest bardzo ograniczona, no chyba że zawarło się umowę najmu okazjonalnego, która odwraca ryzyka i przyznaje większe prawa wynajmującemu.

Umowa najmu komercyjnego

Przez najem komercyjny rozumiem stan, w którym przedsiębiorca oddaje w najem nieruchomość innemu przedsiębiorcy po to np. by ten urządził tam parkingi, postawił stragan czy też prowadził działalność gastronomiczną lub punkt handlowy.

Z mojego doświadczenia wynika, że rodzimi przedsiębiorcy mają awersję na papier i zbyt często przyjmują dobrą wiarę swojego kontrahenta, przez co popadają w kłopoty. Umowy tworzy się bowiem na złe, a nie na dobre czasy. Istotne jest również to, by była to dobra umowa, czyli taka, która chroni nasze interesy, a nie wzorzec ściągnięty z internetu. Nikt z was nie założyłby byle jakiego ubrania do pracy i podobnie – nikt nie powinien podpisywać byle jakiego papieru, szczególnie gdy ten ma przynosić mu pieniądze. Niestety często tak się zdarza i dziś opiszę mój subiektywny ranking błędów popełnianych przy komercyjnym najmie nieruchomości.

1. Brak zastrzeżenia w umowie zasad waloryzacji czynszu w przypadku najmu nieruchomości niezabudowanej.

Umową najmu rządzą różne reżimy w zależności od tego, czy jest to umowa najmu nieruchomości niezabudowanej np. placu pod paczkomat, czy też najem lokalu (co się tyczy też miejsca w galerii handlowej). Różnice te są dosyć istotne, bo o ile w przypadku umowy najmu lokalu z mocy samego prawa (art. 685(1) k.c.) wynajmujący ma prawo wypowiedzieć czynsz z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, o tyle w przypadku najmu nieruchomości niezabudowanej takiego ustawowego upoważnienia nie ma. Jeżeli więc w umowie nie zostaną zawarte zapisy dotyczące zasad waloryzacji czynszu, to co do zasady taka zmiana będzie wymagała zgody drugiej strony. Istotne jest również to, by zasady waloryzacji czynszu były precyzyjnie określone, bo w razie sporu sądowego wszelkie wątpliwości zazwyczaj się tłumaczy się na niekorzyść strony przygotowującej umowę, a tą zazwyczaj jest wynajmujący.

RADA: Wynajmując coś innego niż lokal, zawsze precyzyjnie określaj zasady waloryzacji czynszu.

2. Brak precyzyjnego zastrzeżenia w umowie najmu na czas oznaczony przypadków, w których umowę można wypowiedzieć.

Umowę najmu można zawrzeć na czas nieoznaczony lub oznaczony, to truizm, o którym wie każdy. Niestety niewielu zdaje sobie sprawę z tego, że w przypadku najmu na czas oznaczony umowę można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach precyzyjnie w niej określonych. Przy najmie na czas nieoznaczony przypadki, w których możliwe jest jej wypowiedzenie, zostały skatalogowane w ustawie, więc nawet, gdy zapomnimy o tym wspomnieć w umowie, ratuje nas ustawa. W przypadku najmu na czas oznaczony brak uregulowania zasad pożegnania najemcy to sepuku dla wynajmującego. Oczywiście istnieją pewne sposoby na to, by i taki węzeł gordyjski rozwiązać, ale to już wymaga pracy, a tym samym – kosztuje.

RADA: W umowie najmu na czas oznaczony zawsze precyzyjnie określaj warunki jej wypowiedzenia.

3. Brak wyłączenia rękojmi za wady.

O rękojmi za wady przedmiotu najmu pamięta mało kto, a wynajmujący podobnie jak sprzedawca odpowiada za to, że przedmiot najmu będzie zgodny z umową, czyli w tym przypadku – nadawał się do umówionego użytku. Przedmiot najmu może mieć szereg wad fizycznych, o których wynajmujący może nie wiedzieć, co jednak nie zwalnia go z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, przez co najemca może w stosunku do niego konstruować roszczenia. W przypadku umów B2B odpowiedzialność z tytułu rękojmi może zostać wyłączona i to zawsze zalecam moim klientom. Podobnie reguluję kwestię nakładów na nieruchomość. Jeżeli wiążemy się z kimś na długi okres, to zawsze na najemcę przerzucamy wszelkie nakłady na przedmiot najmu, w tym nakłady, które z mocy ustawy obciążają wynajmującego, dzięki czemu unikamy kosztów z tego wynikających.

RADA: Zawsze wyłączaj swoją odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady i przerzucaj na najemcę obowiązek ponoszenia nakładów na przedmiot najmu.

4. Brak uregulowania zasad opróżnienia lokalu.

A uściślając – brak zobowiązania najemcy do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu w przypadku zakończenia najmu w trybie art. 777 k.p.c. Dlaczego to takie ważne? Dlatego, że w przypadku, gdy najemca nie podda się dobrowolnie egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu i nie będzie go chciał samodzielnie opuścić lub zabrać z niego swoich rzeczy, to co do zasady, by go usunąć, trzeba będzie wytoczyć powództwo o eksmisję, które w dzisiejszych czasach może trwać latami. W takiej sytuacji wynajmujący po pierwsze nie ma płaconego czynszu (bo jak jest spór to najemca zazwyczaj nie płaci), po drugie nie może wynająć tego lokalu innemu podmiotowi, bo ten jest zajmowany przez delikwenta, który nam nie płaci.

RADA: Zawsze żądaj od najemcy oświadczenia w trybie art. 777 k.p.c. co do obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

5. Brak zastrzeżenia kaucji i zasad jej uzupełnienia.

To jeden z podstawowych błędów. Jeżeli już wynajmujecie lokal, to pobierajcie kaucje na zabezpieczenie. Ja zawsze rekomenduję dwu- lub trzykrotny czynsz. Ponadto w umowie zastrzegam zasady, w których możemy z niej zaspokoić swoje roszczenia, np. płatność za zaległy czynsz i zasady jej uzupełnienia. W umowie zawsze zastrzegam prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w przypadku, gdy kaucja nie zostanie uzupełniona.

RADA: Zawsze zastrzegaj kaucję w umowie i zasady zaspokajania z niej swoich roszczeń, jak również zasady jej uzupełniania.

Więcej artykułów z kadr/płac przeczytasz w Monitor CDK. Pobierz TUTAJ

Autor: Marcn Pancer

Poznaj najbliższe szkolenia z zakresu podatków